Înțelesul garanției ipotecare
Obligațiunea ipotecară se referă la o obligațiune emisă către investitor care este susținută de un grup de credite ipotecare garantate prin garanții imobiliare (rezidențiale sau comerciale) și, prin urmare, face ca împrumutatul să plătească o serie de plăți prestabilite, a cărei nereușită poate duce la vânzare sau sechestru a activului.
Investitorii primesc o plată lunară care include dobânzi, precum și suma principală, atunci când împrumutatul plătește dobânzi și rambursarea datoriei care a împrumutat bani prin păstrarea unor active imobiliare ca garanție și, în cazul în care împrumutul este implicit, activul poate fi vândut pentru a achita deținătorii de obligațiuni garantat de acele active.
Cum funcționează obligațiunile ipotecare?
Când o persoană achiziționează o casă și o finanțează păstrând-o ca ipotecă, creditorul primește dreptul de proprietate asupra acelei ipoteci până când împrumutul este plătit integral. Creditorul include bănci și companii ipotecare care acordă un împrumut pentru astfel de active imobiliare. Apoi, băncile acoperă aceste ipoteci și le vând unei bănci de investiții sau oricărei entități guvernamentale la reducere. În acest fel, băncile primesc instantaneu bani pe care inițial le-ar obține pe durata unui împrumut și reușesc, de asemenea, să transfere riscul oricărei neplăceri de la ele la băncile de investiții.
O bancă de investiții transferă apoi acel pachet către un SPV (vehicul cu scop special) și emite obligațiuni pentru acele împrumuturi care sunt susținute de ipotecă. Fluxul de numerar din aceste împrumuturi este sub formă de dobânzi, plus plata principalului este transmisă lunar deținătorilor de obligațiuni ipotecare. Acest proces de punere în comun a creditelor ipotecare și transferul fluxului de numerar asupra datoriilor către deținătorii de obligațiuni se numește securitizare. O bancă de investiții își păstrează partea din dobânda componentă a unui împrumut și transmite restul dobânzii plus componenta principală deținătorilor de obligațiuni.
Tipuri
Există diferite tipuri de MBS (garanție garantată ipotecar) -
# 1 - Titluri de plasare ipotecare
În cadrul acestui tip de MBS, plățile se fac proporțional între deținătorii de obligațiuni pe măsură ce sunt primite. Dacă totalul obligațiunilor emise este de 1000 de 1000 USD fiecare și există 10 investitori care dețin câte 100 de obligațiuni fiecare, atunci fiecare investitor ar primi 1/10 din plata transmisă acestora. Fiecare investitor ar primi partea sa de plată în funcție de deținerea sa. Dacă există plăți în avans, aceasta va fi transmisă deținătorilor de obligațiuni în mod proporțional. Nici un deținător de obligațiuni nu ar obține mai mult sau mai puțin decât proporția sa din deținerea totală a obligațiunilor în aceste ipoteci. În cazul neîndeplinirii obligațiilor, fiecare investitor ar suporta pierderea (dacă valoarea activului scade sub valoarea nominală a obligațiunilor) la proporția sa în obligațiuni.
Deci, investitorii MPS sau deținătorii de obligațiuni se confruntă atât cu plata în avans, cât și cu riscul de extindere egal cu deținerile lor.
# 2 - CMBS (garanție garantată ipotecară colateralizată)
Am văzut mai sus modul în care investitorii MPS se confruntă cu riscul de plată în avans și, în eventualitatea plății în avans, cum îl primește fiecare investitor, indiferent dacă au nevoie sau îl preferă în acel moment. Mulți investitori sunt preocupați de plata în avans și de riscul de neplată.
CMBS ajută la atenuarea acestor probleme prin direcționarea fluxurilor de numerar din ipoteci către diferite clase sau straturi numite tranșe, astfel încât fiecare clasă să aibă o expunere diferită la ambele riscuri. Fiecare tranșă este guvernată de un set diferit de reguli privind modul de distribuire a plății. Fiecare tranșă primește plata dobânzilor în fiecare lună, dar suma principală și plata anticipată sunt plătite secvențial. CMBS este structurat în așa fel încât fiecare clasă de obligațiuni să se retragă serial în ordine.
Dacă există 4 tranșe, atunci regula pentru principalul lunar și plata anticipată la tranșe ar fi după cum urmează -
- Tranșa 1 - Ar primi toată suma principală și plățile în avans până când soldul principalului este zero.
- Tranșa 2 - După ce tranșa 1 este plătită integral; va primi toată suma principală și plățile în avans până când soldul principalului este zero.
- Tranșa 3 - După ce tranșa 2 este plătită integral; va primi toată suma principală și plățile în avans până când soldul principal este zero.
- Tranșa 4 - După ce tranșa 3 este plătită integral, va primi suma principală și plățile în avans până când soldul principalului este zero.
Deci, în acest fel, riscul de plată anticipată este distribuit între tranșe. Cel mai mare risc de plată anticipată este în tranșa 1, în timp ce tranșele inferioare acționează ca un amortizor în cazul în care împrumutul este implicit. În exemplul de mai sus, tranșa 4 are cel mai mare risc de neplată și cel mai scăzut risc de plată anticipată, deoarece primește plata în avans după ce cele trei tranșe de mai sus sunt plătite integral și ajung să absoarbă pierderile în caz de neplată.
Exemplu
Să presupunem că 10 persoane au luat un împrumut de 100.000 de dolari la 6% fiecare, păstrând casa ca garanție în banca ABC, totalizând o ipotecă de 1.000.000 de dolari. Banca ar vinde apoi acest fond de ipoteci în valoare de o bancă de investiții XYZ și ar folosi acești bani pentru a face împrumuturi noi. XYZ ar vinde obligațiuni de 1.000.000 USD (1000 obligațiuni de 1000 USD fiecare) la 5% susținute de aceste ipoteci. Banca ABC ar transfera dobânda primită (5.000 USD) plus componenta de plată în prima lună către XYZ după ce a păstrat o marjă sau comision. Să presupunem că comisionul păstrat este de 0,6% (0,05% lunar) din suma împrumutului, deci suma trecută în prima lună către XYZ este de 4500 USD plus suma de rambursare. XYZ și-ar păstra, de asemenea, spread-ul de 0,6% (0,05% lunar) asupra sumei împrumutului și va transfera restul dobânzii cu suma de rambursare de 4000 USD plus, în prima lună, deținătorilor de obligațiuni ipotecare.
În acest fel, banca de investiții poate cumpăra mai multe credite ipotecare de la o bancă prin banii primiți din vânzarea de obligațiuni, iar băncile pot folosi și banii primiți din vânzarea de credite ipotecare pentru a face împrumuturi noi. În cazul neîndeplinirii obligațiilor de către proprietarii de case, ipoteca ar putea fi vândută pentru a plăti investitorii.
Ipotecă vs obligațiune
Principala diferență între obligațiune și obligațiune ipotecară este că obligațiunea de obligațiune nu este garantată și este susținută doar de credința și creditul deplin al societății emitente, în timp ce obligațiunea ipotecară este susținută de garanția care poate fi vândută în caz de nerambursare a debitorului. Prin urmare, rata dobânzii a MBS este mai mică decât obligațiunile de obligațiuni datorită riscului mai mic.
Cealaltă diferență constă în plata și frecvența plății. Obligațiunile ipotecare sunt plătite lunar și includ dobânzi, precum și o componentă principală. Obligațiunile de împrumut, pe de altă parte, sunt plătite anual sau semestrial, care include doar componenta dobânzii, iar suma principalului este plătită la scadență.
Avantaje
- Valorile mobiliare garantate cu ipotecare oferă un randament mai mare decât cele ale trezoreriei.
- Oferă randamente ajustate la risc mai mari decât alte obligațiuni de obligațiuni datorate susținerii activelor ipotecate, ceea ce reduce riscul acestuia.
- Acestea asigură diversificarea activelor deoarece au o corelație scăzută cu alte clase de active.
- Oferă venituri regulate și frecvente în comparație cu alte produse cu venit fix. MBS are plăți lunare, în timp ce obligațiunile corporative oferă plata anuală sau semestrială.
- Un titlu garantat cu ipotecă este o investiție mai sigură decât obligațiunile de obligațiuni, întrucât în caz de neplată, garanția poate fi vândută pentru a plăti deținătorii de obligațiuni.
- MBS nu prezintă risc de coadă, deoarece nu există o sumă forfetară de plată a principalului la scadență, deoarece plata lunară implică dobândă plus componenta principală, care se distribuie pe durata de viață a unei obligațiuni. În timp ce în alte obligațiuni există un risc ridicat din cauza plății forfetare a principalului la scadență, ceea ce crește riscul pentru deținătorii de obligațiuni.
Dezavantaje
- Garanția garantată ipotecar oferă un randament mai mic decât obligațiunile de obligațiuni.
- Securitatea garantată ipotecar a fost adesea susținută ca investiție sigură a atras publicitate negativă datorită rolului lor în crizele ipotecare subprime din 2008. Băncile din cauza profitabilității ridicate au devenit satisfăcătoare și au acordat împrumuturi persoanelor cu o solvabilitate redusă. Atunci când ipotecile subprime au intrat în incapacitate de plată, aceasta a avut ca rezultat pierderea a milioane de dolari din banii investitorilor și falimentul multor bănci mari de investiții, cum ar fi frații Lehman. Deci, aceste obligațiuni sunt la fel de bune ca activul și oamenii împrumută bani pe acele active.
- Astfel de deținătorii de obligațiuni se confruntă cu riscul plății în avans în cazul unei scăderi a ratei dobânzii pe piață. Mai mult, banii primiți de aceștia vor trebui investiți la o rată mai mică, ceea ce le reduce rentabilitatea.
Concluzie
Obligațiunile ipotecare ca clasă de active oferă diversificare și oferă investitorului un randament mai mare decât trezoreria și un risc mai mic decât obligațiunile de obligațiuni. Mai mult, acestea oferă bani băncilor de investiții pentru a achiziționa mai multe credite ipotecare și băncilor să împrumute mai mulți bani, ceea ce ajută la menținerea competitivității ratelor ipotecare și a piețelor lichide.